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解局 - 销售待提振 姜修文称:亿达中国不能啃老本

分类:利来备用网站 作者:admin 来源:未知 发布:2021-11-22 21:52
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观点地产网 2021年,亿达中国进入了调适阶段,这一阶段,亿达中国的首要任务是加速回流现金……

不过,亿达的努力似乎还未体现在数据上。11月16日,亿达中国公布前10月运营数据,10月单月,该公司录得合约销售2.7亿元,环比下降3.8%,同比下降31.1%,合约销售面积3.01万平方米。

事实上,自2019年流动性危机爆发以来,亿达中国尝试过多种自救举措,虽然暂时还未体现在销售数据上,但作为局中人,亿达中国副总裁周芝兰认为,“亿达中国财务方面的压力得到一定缓解”。

亿达中国的主营业务为产业园区,早在1997年,该公司就开始涉足产业园区的开发和建设,打造了大连软件园、大连天地等多个项目,随后,其步伐自大连走向天津、武汉、苏州、长沙等地区。

但产业园项目大多前期资金消耗大、回款周期长,因此,房地产销售成为其业绩的主要来源,长期以来,物业销售收入占据了亿达中国营业收入的绝大部分,而亿达中国也逐渐形成了“房地产销售反哺产业园区”的发展模式。

据观点地产新媒体查阅,2016年前后,该公司的营业收入有八成来自物业销售,虽然2019年以来,该公司物业销售收入占比有所减少,但依旧在60%的比例之上。

数据显示,2016年至2020年,亿达中国分别录得合约销售金额83.05亿、73.63亿元、85.37亿元和72.37亿元及56.01亿元,同比增长12.9%、-11.34%、15.9%、-15.23%、-22.61%。

数据来源:企业公告、观点指数整理

进入2021年,在新冠疫情余波、行业调控不断的情况下,亿达中国的销售业绩呈现下调的态势。

最新数据显示,前10月,该公司录得合约销售金额约为人民币37.92亿元,权益合约销售金额约为人民币34.91亿元。同期,亿达中国实现销售面积为30.88万平方米,权益销售面积为26.58万平方米。

其中,6月单月,该公司录得7.85亿元的最高销售,但依旧较去年同期减少近三成。

有分析人士表示,亿达中国通常在6月及12月集中发力,部分时间出现销售下探主要源于推货节奏的问题,当然,今年以来,房企销售普遍存在下行的现象。

事实上,近几年,亿达中国在公开市场拿地的身影逐渐减少,从财报数据来看,其主要通过产业园拿地,2016年,该公司的总土储为920.07万平方米,其中,商务园区的土地储备占比79%,而住宅土地储备仅有192.85万平方米。

至2021年中期,该公司的总土地储备有所减少,为834.24万平方米,而商务园区土地储备达到667.72万平方米,住宅土地储备166.53万平方米。

数据来源:企业财报、观点指数整理

此外,沙龙开户,按照2020年全年52.81万平方米的的销售面积、173.24万平方米的可售土储推算,亿达中国的土储去化周期3.28年,。有数据统计,2020年,排行前100房企整体的去化周期为3.39年。

物业销售不算亮眼,亿达中国的产业园业务也需要提振。

据了解,截至2021年6月末,亿达中国拥有大连软件园、大连科技城、亿达信息软件园、大连天地、武汉软件新城等五个产业园项目,合计173.9万平方米。其中,武汉软件新城的出租率为37%,亿达信息软件园为67%,最高为大连软件园89%。

实际上,过去几年,亿达中国的产业园整体出租率在75%以上,近两年受到疫情冲击、创业环境影响,出租率有所回落。与此同时,不算太高的出租率,导致亿达中国园区租金收入、管理收入偏低。

2019年,亿达中国的租金收入达到5.55亿元,为近六年新高,同期商务园运营管理服务收入0.63亿元。2021年中期,亿达中国的租金收入为2.4亿元,园区管服务收入为0.25亿元。

数据来源:企业财报、观点指数整理

另一方面,由于产业园区开发周期长、资金回流速度慢等特点,亿达中国在流动性方面也存在一些难题。2014年,亿达中国的净负债比率达到150%,2015年小幅降至137.3%;2016年为119.3%。

2019年开始,在资金紧张的背景下,亿达中国开启了自救之路。譬如今年3月4日公告显示,亿达中国将旗下物业企业亿达服务所有权益转让给龙湖,对价12.73亿元。

而后5月26日,亿达中国与凯德集团签订股权转让协议,根据协议,亿达中国以5.01亿元价格转让大连软件园腾飞发展有限公司50%股份。

……

经过一系列的自救措施,如今的亿达中国获得了复苏的机会,但物业销售反哺产业园区的模式能否持续,自持土地与可售土地之间的配比如何把握,都是亿达中国后续需要考虑的问题。

吸取经验教训,寻找出路,是如今房地产企业的大命题,在2021年中经营工作大会上,亿达中国董事局主席姜修文提到:“我们万万不能走的弯路就是不能总吃老本,要与时俱进,当初先进的并不适用于现在。”

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